Gemeinsames Mietverhältnis in Kalifornien: Was könnte schief gehen?

Waqar Ali · 2022-06-12T14:10:55.015Z

Nahezu alle Häuser sowie andere Vermögenswerte, die Ehepartnern in Kalifornien gehören, werden gemeinsam gemietet. Das gemeinsame Mietverhältnis ist eine Eigentumsform, bei der jeder Eigentümer zu 100 % Eigentümer der betreffenden Immobilie ist. Allgemein gesagt, wenn Menschen sterben, ist der „Last Man Standing“ die Person, die den Vermögenswert vollständig besitzt. Da nichts Formelles getan werden muss, scheint dies für viele Menschen ein raffinierter Weg zu sein, um ein kalifornisches Testament sowie die Notwendigkeit einer Nachlassplanung in Kalifornien zu vermeiden. Ziemlich schlau oder? Naja, nicht ganz... Es stimmt zwar, dass ein gemeinsames Mietverhältnis ein Nachlassverfahren vermeiden und die Notwendigkeit einer Nachlassplanung verringern könnte, aber jeder sollte die Risiken verstehen, die mit dem Halten von Vermögenswerten eines gemeinsamen Mietverhältnisses verbunden sind, insbesondere in Kalifornien. Einige der Risiken sind offensichtlich, während andere erschreckend subtil sind. Im Folgenden habe ich die Risiken in drei Hauptkategorien eingeteilt, beginnend mit einigen der bekannteren Probleme und dann einige der weniger offensichtlichen Fiaskos besprechend, die gemeinsame Mietverhältnisse in Kalifornien verursachen: Problem Nr. 1 – Wer wird der endgültige Eigentümer des gemeinsamen Mietvermögens sein? Meistens ist der „endgültige“ Eigentümer eines gemeinsamen Mietobjekts ein Ehepartner (wenn der Titel ausschließlich von einem Ehemann und einer Ehefrau gehalten wird). Aber nachdem beide Ehegatten gestorben sind, bleibt die Frage: Wer erbt dann? Wenn vor dem Tod des überlebenden Ehegatten keine Nachlassplanung durchgeführt wird, geht das gemeinsame Mietvermögen über die „gesetzliche Erbfolge“ über (dh wie der Staat Kalifornien annimmt, dass Sie es gewollt hätten). Wenn Sie die Familie "Wally Cleaver" haben, ist dies per se möglicherweise kein Erbschaftsproblem, da das Vermögen aufgeteilt und schließlich an die Kinder von Ehemann und Ehefrau verteilt wird. Natürlich wird es wahrscheinlich ein langes und kostspieliges Mietrecht Aschaffenburg Nachlassgerichtsverfahren geben, um dies zu erreichen, aber zumindest landen die Vermögenswerte in den „richtigen“ Händen. Im besten Fall kann das Vermögen also so verlaufen, wie es die Eltern wünschen, aber es kostet eine erhebliche Menge Geld und dauert in Kalifornien (normalerweise) ein bis zwei Jahre. Aber was passiert, wenn wir die Fakten ein wenig verändern und/oder die Familiendynamik nicht perfekt ist? Antwort: Alle möglichen wilden Dinger. Und wie oft treten diese Probleme wirklich auf? Antwort: Viele. Wenn beispielsweise ein Kind vor einem Elternteil in Kalifornien verstirbt und dieses Elternteil ihr Haus in gemeinsamer Miete mit ihrem Sohn und ihrer Tochter hielt, wird dieser Vermögenswert zu 100 % in den Händen des anderen überlebenden Kindes landen, während die Enkelkinder des Kindes ausgeschlossen werden erstes vorverstorbenes Kind. Die meisten Eltern schrecken bei dem Gedanken zurück, legitime Erben unbeabsichtigt auszuschließen. Ein weiteres unbeabsichtigtes Ergebnis tritt auf, wenn ein Ehepartner oder ein Kind Eigentum in gemeinsamer Miete hält und dann das Kind verklagt wird (wegen eines Autounfalls, Konkurses usw.) und dieser Gläubiger schließlich das Eigentum pfändet, von dem Mama oder Papa glaubten, dass sie es allein besäßen. Mit anderen Worten, das Halten von Vermögenswerten in gemeinsamer Miete gibt potenziellen Gläubigern Ihrer Begünstigten das Recht, Ihr Vermögen zu beschlagnahmen! Offensichtlich ist dies ein schreckliches Ergebnis, wenn es passiert. Was sogar noch häufiger vorkommt als die oben erwähnten „unbeabsichtigten“ Übertragungen, sind die absichtlichen Übertragungen. Diese treten am häufigsten auf, wenn Kinder aus einer früheren Beziehung involviert sind oder ein überlebender Ehepartner irgendwann einfach wieder heiratet. In diesen Situationen ist es häufig der Fall, dass der „Überlebende“ des ursprünglichen gemeinsamen Mietverhältnisses dieses (gemeinsame) Vermögen einem neuen Ehepartner hinterlässt (Interessanterweise kann dies absichtlich oder versehentlich passieren, wenn neue Ehepartner ein weiteres gemeinsames Mietverhältnis eingehen ). Ein weiteres häufiges Ergebnis tritt auf, wenn der Hinterbliebene eines gemeinsamen Mietobjekts dieses Vermögen seinen Kindern aus einer früheren Beziehung hinterlässt, anstatt Ihren leiblichen Kindern. Nachlassplanungsanwälte sind sich der oben genannten Probleme bewusst, da diese Ergebnisse in Kalifornien häufig vorkommen. Aber was ist mit einigen der weniger offensichtlichen Probleme ... Problem Nr. 2 – Steuerfragen! Das Zusammenspiel zwischen dem Erbschafts- und dem Einkommensteuersystem ist schwierig, wenn es darum geht, wie Eigentumsrechte gehalten werden. Dies gilt insbesondere für Kalifornien sowie einige andere Staaten mit Gemeinschaftseigentum. Sie sehen, wenn Ehegatten Eigentum in gemeinsamer Miete in Kalifornien besitzen und einer von ihnen stirbt, gibt es nur eine Erhöhung der Steuergrundlage für die Hälfte des Nachlassvermögens der verstorbenen Person gemäß IRC-Abschnitt 1014. Das heißt, es gibt immer noch eine Menge der potenziellen Steuerschulden des überlebenden Ehegatten auf diese Vermögenswerte. (Umgekehrt, wenn die gleichen Vermögenswerte in einem Living Trust in Kalifornien gehalten werden, gibt es eine 100%ige Erhöhung der Steuerbasis auf 100% aller besessenen Kapitalanlagen; das heißt, es wird keine Steuer geschuldet, wenn ein überlebender Ehegatte verkauft sie.) Manchmal werden Paare, die Immobilien in gemeinsamer Miete hielten, durch IRC-Abschnitt 121 für den schnellen Verkauf eines Hauptwohnsitzes „gerettet“ – dies ist die potenzielle Befreiung, die verfügbar ist, wenn Personen zwei der letzten fünf Jahre in ihrem Haus leben. In diesen Situationen kann der Hinterbliebene eine Erhöhung der Steuergrundlage um 250.000 USD erhalten. Dieses Sicherheitsnetz gilt jedoch nur für einen Hauptwohnsitz und nicht für andere Vermögenswerte (z. B. Zweitwohnsitz, Aktien usw.). Aber selbst mit der Möglichkeit, beide IRC-Abschnitte 121 und 1014 zu verwenden, reicht es oft nicht aus, um einen überlebenden Ehepartner vor erdrückenden Steuern zu retten. Um das obige Problem zu veranschaulichen, werde ich Ihnen von einem Beispiel aus dem wirklichen Leben einer Person erzählen, die in das Fadenkreuz eines kalifornischen gemeinsamen Mietverhältnisses, des Fehlens einer erhöhten Grundlage und hoher Kapitalertragssteuern geraten ist. In diesem Personenfall besaßen er und seine Frau neben anderen Vermögenswerten zwei Wohnungen in gemeinsamer Miete. Sie starb im Januar 2014 und er verkaufte Ende 2014 ein Haus. 2015 hatte er auch das zweite Haus zum Verkauf angeboten, weil er dort nicht mehr leben konnte. Bevor er seine Steuererklärung 2014 einreichte, beschloss er, einen California Living Trust zu gründen. Durch dieses Verfahren wurde ihm der Unterschied zwischen Steuergrundlage, kalifornischem Gemeinschaftseigentum, gemeinsamem Mieteigentum und seinen aktuellen steuerlichen Auswirkungen erklärt. Als die Erkenntnis einsetzte, dass er eine enorme Steuerschuld schuldete – eine Steuer, deren Auslösung völlig unnötig war – war er, gelinde gesagt, nicht glücklich. Der Grund, warum er jetzt zusätzliche Steuern schuldete, war, dass er und seine Frau beide Immobilien für relativ wenig kauften und sie in kalifornischen gemeinsamen Mietverhältnissen hielten. Bei ihrem Tod wurde ihre Hälfte des Eigentums verstärkt, seine Hälfte jedoch nicht. Beim ersten Verkauf, selbst wenn die Hälfte jedes Hauses eine erhöhte Basis erhielt, verursachte der Verkauf seiner Hälfte des Hauses eine enorme Steuerlast für ihn. Er konnte seinen IRC-Ausschluss nach Abschnitt 121 nutzen, um einen Teil der Differenz auszugleichen, und das hat definitiv geholfen. Aber selbst mit der halben Erhöhung der Basis plus seinem Ausschluss von 250.000 US-Dollar im IRC-Abschnitt 121 schuldete er immer noch eine ganze Menge Steuern. Um die Sache noch schlimmer zu machen, konnte er nicht im Zweitwohnsitz wohnen, und wenn er seinen geplanten Verkauf durchführte, würde er mit noch viel schlimmeren steuerlichen Konsequenzen konfrontiert werden. Anstatt also Zehntausende von Dollar oder noch mehr Steuern zu zahlen, war er gezwungen, den Zweitwohnsitz für mindestens zwei weitere Jahre zu behalten (und Grundsteuern, Versicherungen, Unterhalt usw. zu zahlen), um hoffentlich einen weiteren zu erobern Ausschluss gemäß IRC-Abschnitt 121. Und er hatte Glück! Hätte er nicht schnell einen Steuerfachmann konsultiert, wäre ihm der zweite Ausschluss zusätzlich entgangen. Bitte beachten Sie, dass all dies etwas verwirrend sein kann, aber der Punkt ist, dass er keine Steuern geschuldet hätte, wenn er und seine Frau die Immobilien nicht in kalifornischen gemeinsamen Mietverträgen gehalten hätten, sondern sie in einem kalifornischen Wohntreuhandvermögen gehalten hätten. Aber um ein paar Dollar bei der Nachlassplanung zu sparen, kamen ihm diese gemeinsamen Mietverhältnisse in Kalifornien teuer zu stehen. Erstaunlicherweise wäre das Problem viel schlimmer, wenn ein Elternteil (anstelle von Ehepartnern) versuchen würde, gemeinsame Mietverhältnisse anstelle eines Trusts in Kalifornien zu nutzen, da in fast 100 % der Fälle der Schutz gemäß IRC-Abschnitt 121 nicht verfügbar wäre. Dennoch verblassen die Probleme, die durch gemeinsame Mietverhältnisse in Kalifornien in diesen ersten beiden Problemkategorien verursacht werden, im Vergleich zu den Dilemmata, die in den folgenden Situationen auftreten ... Problem Nr. 3 – Die subtilen, aber RIESIGEN Rechtsprobleme, die gemeinsame Mietverhältnisse in Kalifornien verursachen. Diese Problemkategorie ist besonders schädlich, weil nur wenige Menschen die Beziehung zwischen kalifornischen gemeinsamen Mietverhältnissen und dem kalifornischen Seniorenrecht verstehen, und auch wegen des Ausmaßes des Schadens, den dieser Mangel an Wissen verursacht. Sehen Sie, in der Vergangenheit haben sich die meisten Menschen auf die Frage konzentriert, was mit ihren Sachen passiert, wenn sie sterben, während sie die Frage, was mit ihren Sachen passiert, wenn sie leben, völlig ignoriert haben? Was ist der Unterschied? Verwirrt? Warum ist es wichtig, dass du fragst? Antwort: Es ist wichtig, weil Senioren in Kalifornien (unter den richtigen Umständen) Medi-Cal- oder Veterans Pension Benefits erhalten können, um für eine langfristige qualifizierte Pflege zu bezahlen. Und der Erhalt dieser staatlichen Leistungen könnte den Bankrott verhindern. Aber für diejenigen, die keine Nachlassplanung durchgeführt haben und an gemeinsamen Mietverhältnissen festhalten, stehen staatliche Leistungen möglicherweise nicht zur Verfügung. Um zu verstehen, warum das Obige zutrifft, ist es wichtig, das kalifornische Seniorenrecht zu verstehen. Das kalifornische Seniorenrecht ist jedoch äußerst kompliziert. Aber auch hier kann ein Beispiel aus dem wirklichen Leben helfen, die Probleme im Zusammenhang mit älteren Menschen/gemeinsamen Mietverhältnissen klarer zu erklären. In diesem Fall bewohnten eine Ehefrau und ihr Ehemann ihren Hauptwohnsitz in gemeinsamer Miete in Kalifornien. Sie hielten auch alle ihre liquiden Konten in gemeinsamer Miete. Und außerdem haben sie kürzlich mit dem Bau eines Altersheims begonnen, das sie (Sie ahnen es) in gemeinsamer Miete hielten. Die gemeinsamen Mietverhältnisse erschienen ihnen wie ein guter Versetzungsplan, bis der Ehemann plötzlich und aus dem Nichts eine lähmende Gehirnverletzung erlitt. Nach Monaten im Krankenhaus (das von Medicare abgedeckt wurde) warf ihn das Krankenhaus raus und in eine qualifizierte Krankenpflege. Die Kosten für qualifizierte Krankenpflege betrugen und betragen 880 $/Tag. Obwohl die ersten paar Tage von Medicare abgedeckt waren, ergab eine einfache Rechnung, dass in weniger als vier Jahren sowohl Ehemann als auch Ehefrau bankrott gehen würden. Noch schlimmer ist, dass keiner von ihnen eine Nachlassplanung hatte. Das bedeutet, dass sie keinerlei Befugnis hatte, mit seiner Hälfte ihres Vermögens etwas anzufangen. Darüber hinaus kann sie mit ihrer Hälfte dieser Immobilien nichts Sinnvolles anfangen, da die Häuser in gemeinsamer Miete gehalten werden! Das liegt daran, dass sie schlichtweg keine Vertretungsbefugnis hat, was als Folge der Miteigentümerschaft dazu führt, dass sie auch keine Verfügungsgewalt über ihre Hälfte hat. (Theoretisch könnte sie versuchen, ihre Hälfte zu verkaufen, aber wer kauft die Hälfte eines Hauses?) Solange die Häuser in Gemeinschaftsbesitz bleiben, hat sie also keine Möglichkeit, den wirtschaftlichen Wert der Häuser zu kontrollieren. Daher kann sie das Haus/die Häuser nicht beleihen, wenn ein Darlehen für deren Instandhaltung und Unterhalt (oder in diesem Fall, damit das Altersheim überhaupt vollständig gebaut werden kann) erforderlich ist. Und sie ist nicht in der Lage, eines der beiden Häuser zu verkaufen, um Geld für die Pflege zu sammeln, die ihr Mann so dringend benötigt (ganz zu schweigen von der zukünftigen Pflege, die sie möglicherweise benötigt). Wenn sie ihr Vermögen in einem Trust hatten oder zumindest wirklich gute Vollmachten nach älterem Recht hatten, könnte sie jetzt eine Schutzplanung für ihr Vermögen durchführen und dabei ihren Ehemann von Medi-Cal (kalifornische Version von Medicaid) in Anspruch nehmen. . Aber das haben sie nicht getan und können es jetzt nicht tun, nach der Gehirnverletzung ihres Mannes. Daher ließen diese gemeinsamen Mietverhältnisse in Kalifornien sie buchstäblich im Treibsand zurück. Anders gesagt, sie kann nichts anderes tun, als das halbgebaute Haus verrotten zu lassen, während ihr Mann in der teuren, qualifizierten Pflege feststeckt. Aber es muss doch eine Lösung geben, fragen Sie sich? Nun, manchmal ersuchen Leute ein Gericht unter einer „3100-Petition“, um einen Richter zu bitten, ihr seine Hälfte des Vermögens „schenken“ zu lassen, um ihnen beiden zu helfen, den Bankrott abzuwenden. Aber es gibt keine Garantie dafür, dass ein Richter zu ihren Gunsten entscheidet. Tatsächlich besteht in Los Angeles, wo sie sich befindet, eine gute Chance, dass ein Richter ihr dies nicht erlaubt. Richter in Los Angeles haben einfach kein Verständnis für solche Situationen. Was sind ihre Optionen? Sie kann nichts tun und wenn sie vor ihm stirbt (das Ergebnis, an das niemand denkt, aber manchmal vorkommt), gehört das Familienvermögen zu 100 % ihm (nach dem gemeinsamen Mietrecht) und es ist wahrscheinlich, dass ihr gesamter Nachlass am Ende bezahlt wird für seine Fürsorge und hinterließ nichts, um ein Leben voller harter Arbeit zu zeigen. Auf der anderen Seite, wenn er zuerst stirbt, kann sie im Nachhinein etwas planen, aber sie wird mit den oben genannten Steuerproblemen konfrontiert sein und möglicherweise mit seinen hohen Arztrechnungen stecken bleiben. Da die oben genannten Ergebnisse ziemlich schrecklich sind, wird sie, wenn ihre 3100-Petition nicht genehmigt wird, gezwungen sein, einen Antrag auf eine reguläre Nachlassgerichtspflege für ihren Ehemann zu stellen. Dies sollte es ihr ermöglichen, aus dem Treibsand herauszukommen und (ein wenig) zu handeln. Das Problem ist jedoch, dass die einfache Eröffnung eines Konservatoriums es ihr nicht ermöglicht, das Familienvermögen effektiv zu bewahren. Mit anderen Worten, in dieser Situation sieht sie Hunderttausende von Dollars verschwendet, sowohl in Bezug auf verlorene Medi-Cal- als auch Rechtskosten für die Vormundschaft. Wie auch immer Sie es schneiden, ihr gemeinsames Mietvermögen wird sie teuer zu stehen kommen. Die Frage ist nur, wie hoch der Schaden sein wird? Aus diesem Grund sind das Seniorenrecht und gemeinsame Mietverhältnisse in Kalifornien besonders gefährlich. Zumindest in den ersten beiden Kategorien oben werden nur die Hoffnungen der Erben vereitelt. Aber in diesen älteren Rechtssituationen könnten gemeinsame Mietverhältnisse in Kalifornien ihre Eigentümer buchstäblich pleite machen! Die Moral von der Geschichte: Wenn Menschen sich an der regelmäßigen Nachlass- und Seniorenrechtsplanung beteiligen, können sie alle ihre Ziele erreichen, ohne einen Teil oder das gesamte Vermögen durch Steuern und langfristig zu verlieren, anstatt zu versuchen, die Planung zu vermeiden, indem sie kalifornische gemeinsame Mietverhältnisse nutzen Betreuungskosten. Randall F. Kaiden, JD, LL.MT, ist ein Anwalt für Nachlassplanung und Elder Law in Los Angeles. Er wurde von der VA akkreditiert, um Antragsteller vor dem Department of Veteran's Affairs zu vertreten. Er ist Mitglied von Elder Counsel, Wealth Counsel und der National Academy of Elder Law Attorneys. Seine Praxis ist auf ältere Menschen ausgerichtet und hilft Menschen, auf die Herausforderungen im Zusammenhang mit chronischen Krankheiten oder Behinderungen zu reagieren, und konzentriert sich auf Vermögenserhalt, Nachlassvermeidung, Steuersenkung, Trusts und Nachlässe.

top of page

BÜRO FÜR KREATIVEN SOCIAL MEDIA CONTENT

hallo@the-post-office.de // +4915128447682

bottom of page