Immobilien und insbesondere australische Immobilien sind eine ausgezeichnete Investition. Es ist nicht nur viel schwieriger, bei Immobilien Geld zu verlieren als an der Börse, bei Immobilien profitieren Sie auch sowohl von einem stetigen Kapitalwachstum als auch von Mieteinnahmen. Und wenn die Mieteinnahmen im Laufe der Zeit steigen, schützt es Sie vor Inflation. Gleichzeitig können Sie sich Geld leihen, um Immobilien zu kaufen, und trotz des hohen Steuerumfelds in Australien können Immobilieninvestitionen sehr steuereffizient sein.
Schauen wir uns diese Vorteile und einige weitere vorteilhafte Aspekte der Investition in Wohnimmobilien etwas genauer an.
1. Ein Investmentmarkt, der nicht von Investoren dominiert wird
Zunächst einmal müssen Sie sich darüber im Klaren sein, dass etwa siebzig Prozent aller Wohnimmobilien „selbstgenutzt“ sind und nur dreißig Prozent im Besitz von Investoren sind. Das bedeutet, dass Wohnimmobilien der einzige nicht von Investoren dominierte Investmentmarkt ist, was bedeutet, dass es einen natürlichen Puffer im Markt gibt, der im Aktienmarkt nicht verfügbar ist. Um es einfach auszudrücken, wenn die Immobilienwerte um 10 %, 20 % oder sogar 40 % abstürzen, brauchen wir alle immer noch ein Zuhause zum WohnsachwerteLeben, und so werden die meisten Eigennutzer einfach jeden größeren Crash überstehen, anstatt zu verkaufen und zu vermieten (vergleichen Sie dies mit an der Börse, wo ein starker Kursverfall leicht eine schwere Kernschmelze auslösen kann). Sicher, Immobilienwerte können und werden sinken, aber sie weisen einfach nicht das gleiche Maß an Volatilität auf wie der Aktienmarkt, und Immobilien bieten ein viel höheres Maß an Sicherheit.
Und wenn Sie mir nicht glauben, dass Wohneigentum eine sichere Geldanlage ist, dann fragen Sie einfach die Banken. Banken haben Wohnimmobilien immer als ausgezeichnete Sicherheit betrachtet und deshalb verleihen sie 90 % des Wertes Ihrer Immobilie; Sie wissen, dass die Immobilienwerte langfristig nie gefallen sind.
2. Nachhaltiges Wachstum
Immobilienpreise in Australien neigen dazu, sich in Zyklen zu bewegen, und in der Vergangenheit haben sie sich gut geschlagen und sich in Zyklen von etwa 7 bis 12 Jahren verdoppelt (was einem jährlichen Wachstum von etwa 6 % bis 10 % entspricht). Wir alle wissen, dass die Geschichte keine Garantie für die Zukunft ist, aber zusammen mit dem gesunden Menschenverstand ist das alles, was wir haben. Es gibt keinen Grund zu der Annahme, dass sich die Immobilientrends der letzten 100 Jahre nicht in den nächsten Jahrzehnten fortsetzen würden, aber um bei Immobilieninvestitionen erfolgreich zu sein, müssen Sie bereit und in der Lage sein, alle Zwischenstürme auf dem Markt zu überstehen gilt für jedes von Ihnen gewählte Anlagevehikel.
Australiens mittlerer Hauspreis zwischen 1986 und 2006, wie vom Real Estate Institute of Australia (REIA) veröffentlicht, zeigt, dass Sie im Juni 1986 ein durchschnittliches Haus für 80.800 $ gekauft hätten. Das gleiche Haus wäre 1986 160.500 Dollar wert gewesen, was ziemlich genau das Doppelte von dem ist, was Sie 10 Jahre zuvor bezahlt haben. Weitere 10 Jahre später, im Jahr 2006, war dieses durchschnittliche Haus etwa 396.400 Dollar wert. Zwischen 1986 und 2006 ist das durchschnittliche Eigenheim also um fast 400 % oder etwa 8,3 % pro Jahr gestiegen.
Nicht schlecht. Und ganz im Einklang mit der längerfristigen Geschichte.
Wie Michael Keating am 24. Januar 2008 in seinem Blog (Warum Melbournes Grundstücke weiter steigen werden) feststellt, ist sie im Vergleich zum historischen Durchschnitt eher niedrig. Australiens Immobilienpreise werden seit ungefähr 120 Jahren verfolgt und sind im Durchschnitt um 10,4 % pro Jahr gestiegen. Nur für den Fall, dass Sie glauben, dass dies damit zu tun hat, dass Australien eine neu gegründete Kolonie ist, und nicht glauben, dass dies langfristig nachhaltig wäre, denken Sie darüber nach. In Großbritannien reichen die Aufzeichnungen über Immobilienverkäufe bis ins Jahr 1088 zurück, und die Analyse der Daten zeigt, dass in diesen 920 Jahren der britische Immobilienbesitz im Durchschnitt um 10,2 % pro Jahr gestiegen ist.
3. Kaufen Sie es mit dem Geld anderer Leute (OPM)
Nun, nur für den Fall, dass das Obige nicht ausreicht, um vom Wert der Investition in Wohnimmobilien zu überzeugen, lassen Sie mich Ihnen eines der großen Geheimnisse der Vermögensbildung verraten, das auch für die Investition in Immobilien gilt. Das Geheimnis ist OPM. Geld anderer Völker.
Geheimnis? Nein – das ist nur ein Marketing-Hype, den Sie im Internet sehen, aber die Macht des Geldes anderer Leute oder häufiger als Hebel oder Hebel bezeichnet, ist absolut entscheidend für den Aufbau von Vermögen. Und im Falle von Immobilien ist die Hebelwirkung, die Sie anwenden können, beträchtlich. Wie ich bereits erwähnt habe, lieben Banken Wohnimmobilien als Sicherheit und verleihen Ihnen daher leicht 80 % oder 90 % des Wertes.
Es war Archimedes, der sagte: „Gib mir einen Hebel und ich bewege die Erde“. Nun, als Investor möchten Sie nicht die Erde bewegen, sondern nur so viel wie möglich davon kaufen! Wenn Sie Hebel einsetzen, erhöhen Sie Ihre Fähigkeit, mit Ihren Immobilieninvestitionen Gewinne zu erzielen, erheblich und, was noch wichtiger ist, Sie können eine erheblich größere Investition erwerben, als Sie normalerweise in der Lage wären.
Schauen wir uns an, wie das funktioniert. Stellen Sie sich vor, es gibt fünf Investoren, die jeweils 50.000 US-Dollar investieren können. Angenommen, sie kaufen alle eine Investition, die 10 % Wachstum pro Jahr erzielt und eine Mietrendite (oder Rendite) von 5 % pro Jahr hat. Investor A leiht sich 90 % des Wertes seiner als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie (Loan to Value Ratio oder LVR von 90 %) und die Investoren B, C und D leihen sich jeweils 80 %, 50 % und 20 %. Investor E leiht sich überhaupt nichts und strebt eine reine Bartransaktion an.
Beginnen wir mit dem Cashflow, der hier vereinfacht als Mieteinnahmen abzüglich gezahlter Zinsen bezeichnet wird. Investor A, der zu 90 % fremdfinanziert ist, hat einen negativen Cashflow von 15.500 $ für das Jahr, während Investor E, der überhaupt kein Geld geliehen hat, einen positiven Cashflow von 2.500 $ hat. Aber das ist nicht das ganze Bild, da jede der Immobilien im Kapitalwert gestiegen ist und wenn wir berücksichtigen, dass sich das Bild erheblich ändert, hat Investor A eine Nettowertsteigerung von 34.500 USD, während Investor E, der keine Ausrüstung hatte, sein Nettovermögen nur um 7.500 USD erhöhte. In Bezug auf die Kapitalrendite erzielte Investor A eine Rendite von 69 % auf seine anfänglichen 50.000 $, während Investor E eine Rendite von 15 % erzielte.
Das ist ziemlich beeindruckend für ein Jahr. Und wenn die Investoren ihre Immobilien ein oder zwei volle Zyklen lang wachsen lassen, sprechen wir von ernsthafter Vermögensbildung. Und sobald die Investoren genug Eigenkapital in ihrer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie haben, können sie damit einen zweiten Kauf finanzieren, der nach ein paar Jahren Wachstum den Kauf eines dritten ermöglicht, und wir sind auf dem Weg zum Wohlstand! Das heißt, die Investoren, die sich als Investor E ausrichteten, gehen nirgendwo schnell hin.
Allerdings ist das alles nicht so einfach. Wie Sie gesehen haben, erzielte Investor A in seinem ersten Jahr einen negativen Cashflow und würde dies noch einige Jahre tun, bis die Mieteinnahmen ausreichend gewachsen waren, um seine Zinsen zu zahlen. Diesen jährlichen Fehlbetrag muss er aus seinem Gehalt finanzieren. Und dies wird als negatives Gearing bezeichnet – Sie leihen sich Geld, um Kapitalwachstum in Ihrer Immobilie zu erzielen, erleiden jedoch kurzfristig einen jährlichen Fehlbetrag. Für die meisten Anleger bedeutet dies, dass die Anzahl der Immobilien, die sie mit negativem Verschuldungsgrad kaufen können, begrenzt ist, da sie nicht allzu viel übriges Einkommen haben. Wenn Sie sich unsere Strategieabschnitte ansehen, können Sie mehr über negatives Gearing und Techniken lesen, um zu vermeiden, dass der Fehlbetrag aus Ihrer eigenen Tasche bezahlt wird. Wir befassen uns auch mit Cashflow-positiven Eigenschaften.
Aber kommen wir zurück zum Thema und sehen uns einige überzeugendere Gründe an, in australische Wohnimmobilien zu investieren.
4. Einkommen, das wächst
Wir haben besprochen, dass die Anlage von Wohnimmobilien in Australien sicher ist, langfristige Wachstumsaussichten bietet und in Kombination mit der richtigen Hebelwirkung erhebliches Vermögen schaffen kann. Wir haben auch kurz darauf hingewiesen, dass damit Mieteinnahmen generiert werden. Das Gute ist, dass die Mieteinnahmen aus Immobilieninvestitionen im Laufe der Jahre gestiegen sind und dieser Anstieg die Inflation übertroffen hat. Tatsächlich haben die letzten Jahre enorme Mietsteigerungen gezeigt - ich weiß es, weil die Mieten für meine Anlageimmobilien boomen. Ist eigentlich immer noch.
Ok, aber werden die Mieten wahrscheinlich weiter steigen? Nun, Statistiken zeigen, dass die Wohneigentumsquote in Australien langsam abnimmt. Dafür gibt es verschiedene Gründe wie die demografische Entwicklung, aber vor allem, weil die Immobilienpreise immer weiter steigen, können sich immer weniger Menschen ihr Traumhaus leisten. Die neuesten Zahlen des Australian Bureau of Statistics bestätigen, dass immer mehr Australier zur Miete wohnen, und viele Branchenkommentatoren schlagen vor, dass der Prozentsatz der Australier, die in naher Zukunft Mieter sein werden, auf 40 % steigen wird. Die Nachfrage wächst also. Wir wissen auch, dass das Angebot an qualitativ hochwertigen Mietobjekten begrenzt ist (sehr niedrige Leerstandsraten in ganz Australien) und die Regierung Schwierigkeiten hat, Sozialwohnungen bereitzustellen. Alles in allem ist es also sehr wahrscheinlich, dass die Mieten weiterhin schneller wachsen als die Inflation - gute Nachrichten, wenn Sie Immobilieninvestor werden wollen!
5. Steuergünstig
Wenn es um die Investition in Immobilien geht, ist die Bank Ihr bester Freund, da sie die Hebelwirkung bietet, die Sie benötigen, um Ihren Vermögensaufbau zu beschleunigen. Ihr zweitbester Freund ist Ihr Mieter, denn ohne einen Mieter würde Ihre Anlageimmobilie leer stehen und Ihr drittbester Freund ist der Finanzbeamte.
Der Steuermann? Absolut. Wie kann das sein, wenn Australien nicht für attraktive Steuersätze bekannt ist, im Gegenteil?
Zunächst einmal sind die Zinsen, die Sie für das Darlehen zum Kauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie zahlen, vollständig steuerlich absetzbar, und wenn Sie die Immobilie länger als ein Jahr besitzen, zahlen Sie nur über 50 % des Gewinns Kapitalertragssteuer. Hinzu kommen noch diverse Abschreibungsfreibeträge und Sie haben das Zeug zu einer sehr steuereffizienten Investition. Wenn Sie Ihre Hausaufgaben machen, wird Ihnen die Bank gerne 80 % oder 90 % des Geldes geben, das Sie zum Kauf Ihrer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie benötigen, und sobald Sie sie besitzen, zahlen Ihr Mieter und der Finanzbeamte Ihre Zinsen und Ihre Mietkosten. Rate mal, wer die Kapitalgewinne behalten darf, du! Sprechen Sie über OPM.
6. Millionen Millionäre
Und wenn Sie das Obige nicht weiterbringt, bedenken Sie Folgendes: Die meisten der reichsten Menschen der Welt wurden reich, indem sie in Immobilien investierten. Diejenigen, die durch Immobilien nicht reich geworden sind, haben ihren neu gewonnenen Reichtum in der Regel in Immobilien investiert.
Wenn also die Mehrheit der wohlhabenden Menschen Anlageimmobilien genutzt hat, um ihr Vermögen zu mehren, warum nutzen Sie dieses Wissen dann nicht zu Ihrem Vorteil und tun dasselbe! Es ist nichts Falsches daran, zu sehen, was erfolgreiche Menschen tun, und diese Prinzipien auf Ihr eigenes Leben anzuwenden.
Sogar McDonalds verdient mehr Geld mit seinen Immobilien als mit dem Verkauf von Burgern und Pommes, da es die meisten Grundstücke und Gebäude besitzt, in denen sich seine Franchise befindet!
7. Du kannst es auch
Bevor Sie sagen, es ist in Ordnung für die Reichen, aber wie zum Teufel soll ich in Immobilien investieren, lassen Sie mich Ihnen das sagen. Sie müssen nicht sehr wohlhabend sein, um in Immobilieninvestitionen einzusteigen; Es braucht wirklich keine großen Geldsummen, um sich zu engagieren. Und das liegt daran, dass viele Banken 80 %, 90 %, 95 % und manchmal sogar 100 % oder mehr des Wertes einer Wohnimmobilie verleihen. Solange Sie einen festen Job und ein wenig Startkapital (Kapitalreserven im Eigenheim) haben, können Sie sich den Kauf von Anlageobjekten leisten.
Es hat sich immer wieder gezeigt, dass eine sorgfältige und intelligente Nutzung von Immobilien es normalen Menschen, wie Ihnen und mir, ermöglichen kann, in etwa 10 Jahren Immobilienmillionäre zu werden. Wenn Sie wirklich beabsichtigen, in Zukunft einer der wohlhabenden Menschen zu werden, sollten Sie sich wahrscheinlich ernsthaft mit der Nutzung von Eigentum zu Ihrem Vorteil befassen.
8. Zu viel harte Arbeit?
Es gibt viele Möglichkeiten, Geld zu verdienen, und einige sagen, dass Immobilieninvestitionen nicht so einfach sind und viel Zeit und Mühe kosten. Es braucht Zeit, um den Immobilienmarkt zu verstehen und wie man in Immobilien investiert. Es kann Wochen, wenn nicht Monate dauern, um Bereiche zu recherchieren und die richtige Anlageimmobilie für Sie zu finden. Und dann wird es nur noch schlimmer, Sie müssen die Finanzierung organisieren, einen Anwalt beauftragen, der sich um die ganze rechtliche Arbeit kümmert. Allein die finanzielle und rechtliche Arbeit kann 30 bis 60 Tage dauern. Und sobald Sie die Immobilie besitzen, ist die Arbeit noch nicht vorbei, da Sie sich um sie kümmern und Ihre Steuern zahlen müssen!
Niemand sagte, dass es einfach sein würde. Niemand hat gesagt, dass Sie sich nicht die Hände schmutzig machen müssen.
Es wird Zeit brauchen und Sie müssen daran arbeiten und sich weiterbilden. Aber hey, wenn Sie es ernst meinen, Wohlstand zu schaffen und früh in Rente zu gehen, dann ist Eigentum eine großartige Möglichkeit, dies zu erreichen. WohnsachwerteUnd sobald Sie angefangen haben und etwas Erfahrung gesammelt haben, werden Sie sehen, dass ich einfacher werde, und tatsächlich kann der Prozess des Aufbaus eines als Finanzinvestition gehaltenen Immobilienportfolios sehr lohnend sein und auch viel Spaß machen.
Um auf die ursprüngliche Frage zurückzukommen, meine Entscheidung für eine Immobilienanlage basiert auf dem niedrigen Risikoniveau und der robusten langfristigen Wertentwicklung im Vergleich zu den Alternativen. Die Investition in Immobilien ist, wenn sie gut gemacht ist, einfach, sicher und zuverlässig.